Pendant longtemps, le Diagnostic de Performance Énergétique était parfois perçu comme une simple formalité administrative parmi les nombreux documents nécessaires pour vendre un logement.
Aujourd’hui, la situation est très différente.
La lettre inscrite sur le DPE — de A à G — peut avoir une influence réelle sur la perception d’un bien, sa capacité à être loué, les travaux anticipés par un acquéreur et, finalement, son prix de vente.
Les données des Notaires de France le montrent clairement : en 2024, les logements les moins performants se sont vendus avec des décotes significatives par rapport aux logements classés D. À l’échelle nationale, les maisons classées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que les maisons classées D ; pour les appartements, l’écart moyen était de 12 %. Ces chiffres ne signifient évidemment pas qu’un passage de D à G fait mécaniquement perdre 25 % à n’importe quelle maison : la localisation et les caractéristiques du bien restent déterminantes. Mais ils démontrent l’existence d’une véritable « valeur verte » sur le marché immobilier.
Dans ce contexte, obtenir un DPE au plus proche des caractéristiques réelles du logement est primordial.
Le DPE n’est plus une simple lettre sur une annonce immobilière
Le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement. Il est réalisé selon une méthode réglementaire et doit être établi par un diagnostiqueur certifié. Dans le cadre d’une vente, il intègre le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur.
Mais cette étiquette est également affichée directement dans les annonces immobilières.
Avant même de visiter un logement, un acquéreur peut donc voir :
Maison – 420 000 € – Classe B
ou
Maison – 420 000 € – Classe F
Psychologiquement et économiquement, ce n’est plus du tout la même présentation du bien.
Le deuxième logement peut immédiatement soulever des questions : combien faudra-t-il investir en travaux ? L’isolation est-elle suffisante ? Le chauffage doit-il être remplacé ? Le logement pourra-t-il être loué dans quelques années ?
Le DPE intervient donc désormais très tôt dans la décision d’achat.
La valeur verte est devenue une réalité du marché immobilier
Les Notaires de France étudient précisément ce phénomène sous le terme de « valeur verte ».
Leurs analyses des transactions 2024 montrent que les logements performants se vendent globalement plus cher et que les logements très énergivores se vendent moins cher, toutes choses observables prises en compte dans leurs modèles statistiques.
La tendance est suffisamment importante pour que l’étiquette énergétique devienne progressivement un véritable critère de valorisation immobilière.
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Deux maisons sont situées dans le même secteur.
Elles présentent une surface, un terrain, un état général et des prestations relativement similaires.
La première est classée C.
La seconde est classée F.
L’acquéreur de la seconde peut intégrer dans son raisonnement le coût futur d’une isolation, d’un changement de chauffage ou d’autres travaux de rénovation énergétique.
Il peut alors utiliser ces travaux comme argument de négociation.
La différence de DPE peut donc contribuer à créer une différence de valeur perçue entre deux logements pourtant relativement similaires.
Quelques milliers d’euros de négociation peuvent largement dépasser le prix du diagnostic
C’est ici qu’il existe un paradoxe.
Lors d’une vente immobilière portant parfois sur plusieurs centaines de milliers d’euros, le propriétaire peut être tenté de sélectionner son diagnostiqueur essentiellement sur quelques dizaines d’euros de différence.
Pourtant, une étiquette énergétique différente peut avoir des conséquences financières sans commune mesure avec le coût du diagnostic lui-même.
Cela ne signifie surtout pas qu’il faut chercher un diagnostiqueur qui donnera une meilleure note.
Le rôle d’un diagnostiqueur n’est pas de produire la meilleure note possible.
Il est de produire la note correspondant aux caractéristiques réelles du bâtiment selon la méthode réglementaire.
Et cette nuance est fondamentale.
Un bon DPE n’est pas un DPE avec une bonne note
Un DPE de qualité n’est pas nécessairement un DPE A, B ou C.
Une maison réellement classée F doit ressortir F.
L’indépendance et l’impartialité font partie des exigences imposées au diagnostiqueur immobilier.
L’objectif n’est donc jamais de « faire gagner une lettre » artificiellement à un propriétaire.
L’objectif est d’éviter qu’un logement soit pénalisé parce que ses caractéristiques réelles n’ont pas pu être correctement prises en compte.
Il existe une différence énorme entre :
chercher à améliorer artificiellement un DPE
et
documenter correctement le bâtiment pour obtenir un DPE au plus juste.
Chez DINOCO, c’est précisément cette deuxième approche qui nous paraît essentielle.
Comment est réellement calculée la note du DPE ?
Le DPE d’un logement existant repose sur la méthode réglementaire 3CL-DPE.
Le calcul prend en compte de nombreuses caractéristiques du logement.
On retrouve notamment :
- les murs ;
- les planchers ;
- les plafonds et toitures ;
- les fenêtres et portes ;
- l’isolation ;
- les ponts thermiques ;
- la ventilation ;
- le chauffage ;
- la production d’eau chaude sanitaire ;
- certains équipements de refroidissement ;
- les caractéristiques géométriques du bâtiment ;
- la surface de référence ;
- les énergies utilisées.
Le logiciel réglementaire combine ensuite ces données pour déterminer notamment les consommations conventionnelles et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
Le DPE n’est donc pas une appréciation personnelle du diagnostiqueur.
Un diagnostiqueur ne regarde pas une maison en disant :
« Elle me paraît bien isolée, je vais mettre C. »
Il relève les caractéristiques nécessaires, rassemble les justificatifs recevables et renseigne ces informations dans un logiciel utilisant la méthode réglementaire.
C’est justement la qualité de ces données d’entrée qui devient déterminante.
Le véritable enjeu : les données saisies dans le DPE
Un logiciel peut parfaitement effectuer ses calculs mathématiques.
Mais encore faut-il lui transmettre les bonnes informations.
Prenons un exemple.
Un propriétaire affirme :
« J’ai refait l’isolation des murs il y a dix ans. »
Cette information peut être importante.
Mais dans le cadre réglementaire du DPE, toutes les informations ne peuvent pas nécessairement être prises en compte sur une simple déclaration orale.
Le diagnostiqueur doit travailler avec les éléments observables et les justificatifs admis par la méthode.
C’est pourquoi le ministère recommande aux propriétaires de préparer et transmettre au diagnostiqueur un maximum d’informations et de justificatifs avant sa visite.
Cela peut concerner, selon les situations :
- des factures de travaux ;
- des documents concernant l’isolation ;
- les caractéristiques des fenêtres ;
- les références des équipements ;
- des documents relatifs au chauffage ;
- des informations sur la construction ;
- certains documents techniques du bâtiment.
Plus le diagnostiqueur dispose d’informations fiables et recevables, plus il peut caractériser précisément le logement.
Une information inconnue n’est pas forcément une mauvaise information
C’est un point souvent mal compris par les propriétaires.
Lorsqu’un diagnostiqueur ne peut pas déterminer ou justifier précisément une caractéristique, la méthode réglementaire prévoit des modalités de saisie adaptées à la situation.
Cela peut conduire à un résultat différent de celui obtenu si la caractéristique exacte avait pu être établie.
Imaginez une maison ancienne dont les murs ont réellement été isolés.
Si cette isolation n’est ni observable ni suffisamment documentée pour être prise en compte conformément aux règles applicables, le diagnostiqueur ne peut pas simplement inventer une résistance thermique parce que le propriétaire lui affirme que « normalement, il y a 10 cm ».
À l’inverse, lorsqu’une caractéristique est démontrée par un justificatif recevable, elle doit pouvoir être renseignée conformément à la méthode.
Le rôle du diagnostiqueur est donc aussi de rechercher, vérifier et exploiter correctement les informations disponibles.
Pourquoi quelques détails peuvent parfois faire changer une lettre
Les classes du DPE correspondent à des seuils.
Un logement peut donc se trouver relativement proche de la frontière entre deux classes.
Par exemple, il peut se situer près de la limite entre C et D ou entre E et F.
Dans ce cas, une caractéristique correctement identifiée peut parfois modifier le résultat final.
Cela ne veut pas dire qu’une fenêtre ou une facture permet systématiquement de gagner une classe.
Il serait faux de l’affirmer.
Tout dépend du logement et de sa position dans l’échelle.
Mais lorsqu’un bien est proche d’un seuil, la précision des données devient particulièrement importante.
Un passage de E à F n’est plus anodin
Les conséquences deviennent encore plus importantes pour les logements situés dans les classes énergétiques les plus faibles.
La réglementation française prévoit progressivement des restrictions de location fondées sur la performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location dans les situations visées par la réglementation. Cette interdiction doit s’étendre aux logements F à partir de 2028, puis aux logements E à partir de 2034.
Pour un investisseur immobilier, cette information change nécessairement l’analyse d’un achat.
Acheter un logement classé C et acheter un logement classé F ne présentent pas les mêmes perspectives réglementaires.
Cela contribue logiquement à expliquer pourquoi le marché immobilier accorde aujourd’hui davantage d’importance au DPE.
Une mauvaise classe peut aussi déclencher un audit énergétique
Le DPE peut également entraîner d’autres obligations.
En 2026, lors de la mise en vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique réglementaire doit également être fourni à l’acquéreur dans les conditions prévues par la réglementation.
Une lettre peut donc avoir des conséquences qui dépassent largement l’affichage sur l’annonce immobilière.
Le propriétaire a lui aussi un rôle essentiel
La précision du DPE ne dépend pas exclusivement du diagnostiqueur.
Le propriétaire peut énormément faciliter la mission en préparant son dossier.
Avant le rendez-vous, recherchez les documents concernant les travaux réalisés sur le logement.
Vous avez fait isoler les combles ?
Conservez la facture.
Vous avez remplacé les fenêtres ?
Recherchez la facture ou les caractéristiques techniques.
Vous avez installé une pompe à chaleur ?
Préparez sa référence et les documents disponibles.
Vous avez fait réaliser une isolation thermique par l’extérieur ?
Transmettez les justificatifs correspondants.
Le ministère chargé du logement recommande justement de préparer un maximum de justificatifs pour la visite du diagnostiqueur.
Un DPE doit être basé sur des faits, pas sur des suppositions.
« Mon voisin est C et moi je suis E » : pourquoi cette comparaison peut être trompeuse
C’est probablement l’une des phrases que les diagnostiqueurs entendent le plus souvent.
Deux appartements situés dans le même immeuble peuvent présenter des résultats différents.
Pourquoi ?
Parce que leur situation peut être différente :
appartement intermédiaire ou dernier étage, exposition de certaines parois, équipements de chauffage différents, fenêtres remplacées ou non, travaux réalisés individuellement, configuration du logement, etc.
Deux maisons visuellement similaires peuvent également avoir été rénovées différemment.
Comparer uniquement la lettre finale n’est donc pas suffisant.
Il faut comparer les caractéristiques utilisées pour établir les deux DPE.
Le DPE n’est pas une facture énergétique
Autre distinction essentielle : le DPE ne cherche pas à reproduire exactement les factures du propriétaire actuel.
Deux personnes peuvent vivre dans exactement la même maison et consommer des quantités d’énergie très différentes.
L’une peut chauffer fortement son logement tandis que l’autre chauffe peu.
L’une peut être présente toute la journée et l’autre uniquement le soir.
Si le DPE reposait uniquement sur les habitudes des occupants, il deviendrait impossible de comparer objectivement deux logements.
Le DPE utilise donc une consommation conventionnelle, calculée selon une méthode commune.
C’est ce qui permet de comparer les performances théoriques des bâtiments indépendamment, autant que possible, du comportement spécifique de leurs occupants.
Depuis 2026, le calcul de l’électricité a également évolué
Autre exemple montrant pourquoi il est important d’utiliser des informations réglementaires actualisées : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité entre énergie finale et énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.
Les nouveaux DPE intègrent automatiquement cette modification. Certains DPE antérieurs toujours valables peuvent également bénéficier d’une mise à jour officielle de leur étiquette lorsque cette évolution améliore leur classement, sans nécessiter une nouvelle visite du diagnostiqueur.
Le DPE est donc un dispositif qui continue d’évoluer.
Un DPE au plus juste protège également l’acquéreur
Il ne faut pas regarder cette question uniquement du côté du vendeur.
Un DPE correctement réalisé permet également à l’acquéreur de prendre sa décision avec une information aussi fiable que possible.
Si le logement est réellement énergivore, il doit le savoir.
S’il nécessite d’importants travaux, cette information peut entrer dans son plan de financement.
Et si le logement possède au contraire de bonnes caractéristiques thermiques, celles-ci doivent être correctement prises en compte.
Un DPE juste protège donc les deux parties.
Le vendeur évite autant que possible une pénalisation liée à des caractéristiques incorrectement établies.
L’acquéreur dispose d’une meilleure information sur le logement qu’il envisage d’acheter.
Le diagnostiqueur ne doit jamais promettre une lettre
Un professionnel sérieux ne devrait jamais annoncer avant le calcul :
« Je vais vous faire passer de E à D. »
Le diagnostiqueur doit rester indépendant et impartial.
En revanche, il peut vérifier que les caractéristiques du bâtiment ont été correctement identifiées et que les justificatifs recevables ont bien été pris en compte.
C’est une distinction essentielle.
Nous ne sommes pas là pour fabriquer une bonne note.
Nous sommes là pour établir la bonne note.
Avant de vendre, ne négligez donc plus votre DPE
Lorsque l’on vend un logement à 200 000 €, 300 000 €, 500 000 € ou davantage, considérer le DPE comme une simple formalité est devenu une erreur.
Les données des Notaires de France montrent désormais que la performance énergétique est associée à des différences mesurables de prix sur le marché immobilier.
Cela ne signifie pas que le DPE fixe le prix d’une maison.
La localisation, la surface, l’état du bien, le terrain, les prestations, l’offre et la demande restent évidemment déterminants.
Mais le DPE est devenu l’une des caractéristiques économiques du logement.
Et lorsque cette lettre peut influencer la perception d’un bien valant plusieurs centaines de milliers d’euros, la qualité du diagnostic prend une importance particulière.
Chez DINOCO : chercher la note juste, pas la meilleure note
Notre philosophie est simple.
Notre objectif n’est pas de vous promettre un DPE C plutôt qu’un DPE D.
Ce serait contraire au rôle du diagnostiqueur.
Notre objectif est de réaliser les relevés nécessaires, d’analyser les caractéristiques du logement, d’utiliser les justificatifs recevables et d’appliquer la méthode réglementaire afin que le résultat reflète au mieux les caractéristiques réelles du bâtiment.
Parce qu’aujourd’hui, derrière une simple lettre allant de A à G peuvent se trouver des enjeux de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros sur une transaction.
Votre DPE mérite donc mieux qu’une simple formalité administrative.
DINOCO Diagnostics Immobilier — comprendre le bâtiment pour établir un diagnostic au plus juste.
Sources officielles et professionnelles
Les données de marché utilisées dans cet article proviennent principalement de l’étude 2025 des Notaires de France sur la valeur verte des logements et les transactions 2024.
Les règles relatives au DPE, aux interdictions de location, à sa réalisation et à l’évolution du coefficient de conversion de l’électricité sont issues de Service-Public.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026, et du ministère chargé de la Transition écologique et du Logement.