Vous avez remplacé vos fenêtres il y a quelques années ? Isolé vos murs ou vos combles ? Installé une pompe à chaleur ? Changé votre chaudière ?
Conservez précieusement les factures et justificatifs de ces travaux.
Lors de la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ces documents peuvent permettre au diagnostiqueur de justifier certaines caractéristiques énergétiques du logement et ainsi de mieux prendre en compte les améliorations réellement réalisées.
Dans certaines situations, l’absence de justificatif peut conduire à l’utilisation d’une valeur par défaut, potentiellement moins favorable que la caractéristique réelle du logement.
Chez DINOCO Diagnostics Immobilier, nous vous expliquons pourquoi quelques factures conservées dans un dossier peuvent avoir leur importance plusieurs années après vos travaux.
Le DPE ne repose pas uniquement sur ce que voit le diagnostiqueur
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable.
Cette évolution implique notamment que les données utilisées pour établir le diagnostic doivent pouvoir être justifiées.
Le ministère chargé du Logement indique ainsi que cette justification repose notamment sur les relevés effectués par le diagnostiqueur lors de sa visite et sur les documents justificatifs fournis par le propriétaire.
C’est pour cette raison que le gouvernement recommande explicitement de conserver les preuves des travaux réalisés afin qu’ils puissent être valorisés dans le DPE.
Cette règle est particulièrement importante pour les éléments du bâtiment qui ne peuvent pas toujours être vérifiés visuellement.
Prenons un exemple très simple : l’isolation d’un mur
Imaginez une maison construite dans les années 1980.
Quelques années plus tard, les propriétaires décident de rénover le logement et font isoler certains murs.
Lors du DPE, le diagnostiqueur arrive sur place.
Le problème ?
Une fois les travaux terminés, l’isolant se trouve généralement derrière le doublage du mur.
Il n’est donc pas nécessairement possible de déterminer simplement en regardant le mur :
- la nature exacte de l’isolant ;
- son épaisseur ;
- sa résistance thermique ;
- la date précise des travaux ;
- ou encore la composition complète de la paroi.
Le propriétaire peut parfaitement expliquer que les murs ont été isolés.
Mais une information orale n’est pas systématiquement suffisante pour justifier une donnée technique dans le calcul réglementaire.
Une facture détaillée des travaux peut alors devenir particulièrement utile.
Une facture peut permettre de renseigner une caractéristique réelle plutôt qu’une hypothèse
Le calcul du DPE utilise de nombreuses données concernant le bâtiment et ses équipements.
Lorsque certaines informations ne peuvent pas être déterminées directement ou justifiées, la méthode réglementaire prévoit, selon la donnée concernée, l’utilisation de caractéristiques conventionnelles ou de valeurs par défaut.
Ces valeurs ne signifient absolument pas que votre logement est mal isolé.
Elles signifient simplement que la performance réelle de certains éléments n’a pas pu être suffisamment caractérisée pour être utilisée dans le calcul.
Et c’est là que les justificatifs prennent tout leur intérêt.
Une facture suffisamment détaillée peut apporter des informations que le diagnostiqueur ne peut pas nécessairement constater directement lors de sa visite.
Quels travaux faut-il particulièrement documenter ?
Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, nous vous conseillons de conserver durablement les documents concernant notamment :
L’isolation des murs
Conservez les factures indiquant, lorsqu’elles sont disponibles :
- le type d’isolant ;
- son épaisseur ;
- sa résistance thermique ;
- la surface concernée ;
- la localisation des travaux ;
- la date de réalisation.
L’isolation des combles et de la toiture
Une isolation peut devenir difficilement accessible ou identifiable plusieurs années après sa mise en œuvre.
Les factures, devis détaillés et autres justificatifs permettent de conserver une trace des caractéristiques des travaux réalisés.
L’isolation des planchers
C’est probablement l’un des meilleurs exemples.
Une isolation située sous une dalle, dans un plancher ou dans une partie devenue inaccessible peut être impossible à caractériser précisément lors d’un simple diagnostic visuel.
La facture des travaux devient alors une véritable mémoire technique du bâtiment.
Le remplacement des fenêtres
Lorsque vous changez vos menuiseries, conservez également les documents techniques.
Ils peuvent notamment renseigner les caractéristiques du vitrage et de la menuiserie installée.
Le remplacement du système de chauffage
Chaudière, pompe à chaleur ou autre générateur : gardez les factures, références et documentations des équipements.
Le guide officiel du DPE prévoit notamment l’utilisation de justificatifs ou de données techniques pour caractériser certains équipements lorsque toutes les informations nécessaires ne peuvent pas être relevées directement.
La production d’eau chaude sanitaire
Même principe pour un ballon thermodynamique, un chauffe-eau ou certains systèmes combinés.
Conservez :
- la facture ;
- la référence exacte ;
- la documentation technique ;
- la date d’installation.
Les installations solaires
Des justificatifs peuvent également être nécessaires pour caractériser certains équipements solaires.
Une simple phrase du propriétaire ne remplace pas forcément un justificatif
C’est probablement l’un des points les plus importants à comprendre.
Un propriétaire peut être parfaitement de bonne foi lorsqu’il affirme :
« Les murs ont été isolés il y a quinze ans. »
Le diagnostiqueur n’a aucune raison de penser le contraire.
Mais le DPE est aujourd’hui un diagnostic opposable.
Le professionnel doit donc respecter une méthode réglementaire et pouvoir justifier les données qu’il utilise.
Il ne peut pas simplement attribuer arbitrairement une performance thermique à un mur parce que le propriétaire affirme qu’un isolant est présent.
Ce fonctionnement protège également le futur acquéreur ou locataire.
Les factures peuvent-elles réellement changer la note du DPE ?
Oui, elles peuvent contribuer à modifier le résultat dans certaines situations. Mais ce n’est jamais automatique.
Il faut être précis sur ce point.
Une facture ne fait pas « gagner une lettre » par principe.
Elle permet avant tout de mieux caractériser le logement lorsque le document contient des informations pertinentes et qu’il constitue un justificatif acceptable au regard de la méthode DPE.
Si le logement possède réellement une isolation performante mais que celle-ci ne peut pas être caractérisée sans justificatif, fournir les documents appropriés peut permettre au calcul de mieux refléter la réalité du bâtiment.
Selon la situation du logement et l’importance de la donnée concernée, cela peut avoir une incidence sur :
- la consommation conventionnelle calculée ;
- les déperditions thermiques ;
- les recommandations de travaux ;
- et potentiellement la classe énergétique finale.
À l’inverse, une facture qui ne contient aucune caractéristique exploitable ou concernant un élément sans incidence significative sur le calcul ne modifiera pas nécessairement le résultat.
« Je n’ai plus la facture » : tout est-il perdu ?
Pas nécessairement.
Le guide officiel du DPE prévoit différents types de justificatifs selon les données recherchées.
En fonction de la situation, d’autres documents peuvent être utiles : documents techniques, plans, éléments provenant du syndic pour une copropriété, documents relatifs aux travaux ou encore certaines informations techniques directement vérifiables sur les équipements.
Le diagnostiqueur détermine ensuite ce qui peut réglementairement être retenu.
Le plus important est donc de transmettre les documents disponibles avant ou au moment de la visite.
Un DPE n’est pas une estimation faite « à l’œil »
C’est également pour cette raison que la préparation d’un DPE est importante.
Le diagnostiqueur réalise bien entendu une visite complète du logement et effectue ses propres relevés.
Mais certaines caractéristiques d’un bâtiment sont tout simplement invisibles.
Un isolant enfermé derrière une plaque de plâtre ne peut pas être identifié précisément sans justification.
Une isolation située dans un plancher peut être inaccessible.
Les caractéristiques précises d’un équipement ancien peuvent être difficiles à retrouver sans référence.
Le DPE repose donc sur l’observation du bâtiment, les mesures et relevés réalisables, les justificatifs acceptables et la méthode de calcul réglementaire 3CL-DPE.
Notre conseil : créez le « dossier technique » de votre logement
Chez DINOCO, nous conseillons aux propriétaires de conserver un dossier, physique ou numérique, regroupant les documents importants du logement.
À chaque rénovation, ajoutez-y les nouvelles pièces :
- factures de travaux ;
- devis détaillés ;
- références des équipements ;
- fiches techniques ;
- documents relatifs aux isolants ;
- plans ;
- photographies prises pendant les travaux ;
- documents du syndic concernant les travaux collectifs ;
- anciens diagnostics immobiliers.
Même si vous ne prévoyez pas de vendre aujourd’hui, ces documents pourront devenir précieux dans plusieurs années.
Pensez également à prendre des photos pendant les travaux
Lorsqu’un mur est ouvert, qu’un isolant est posé ou qu’un plancher est en cours de rénovation, profitez-en pour documenter les travaux.
Attention cependant : toutes les photographies ne constituent pas automatiquement un justificatif recevable pour toutes les données du DPE.
Elles peuvent néanmoins compléter utilement votre dossier technique et être intéressantes pour conserver l’historique du bâtiment.
Le meilleur réflexe reste donc de conserver à la fois les factures, les documents techniques et les éléments permettant d’identifier précisément les travaux réalisés.
Avant votre DPE : préparez vos documents
Vous avez rendez-vous avec votre diagnostiqueur ?
Prenez quelques minutes pour rechercher les documents concernant les rénovations réalisées dans votre logement.
Une facture oubliée dans un dossier depuis dix ans peut parfois fournir une information technique que le diagnostiqueur ne pourrait pas déterminer autrement lors de sa visite.
L’objectif n’est pas de chercher artificiellement à obtenir une meilleure note.
L’objectif est que le DPE décrive le logement avec les données les plus précises et les mieux justifiées possibles.
Et si votre maison a réellement été améliorée au fil des années, autant pouvoir le démontrer.
DINOCO Diagnostics Immobilier : un DPE au plus proche des caractéristiques de votre logement
Chez DINOCO Diagnostics Immobilier, nous accordons une importance particulière à la compréhension du bâtiment et à la collecte des informations permettant de réaliser un diagnostic cohérent.
Avant notre intervention, n’hésitez pas à préparer les justificatifs concernant les travaux réalisés dans votre logement.
Isolation, fenêtres, chauffage, eau chaude, ventilation ou rénovation globale : plus nous disposons d’informations exploitables et justifiables, plus nous pouvons caractériser précisément le bâtiment dans les limites prévues par la méthode réglementaire.
Vous vendez ou louez un bien à Montpellier et dans l’Hérault ?
DINOCO Diagnostics Immobilier vous accompagne dans la réalisation de vos diagnostics immobiliers avec des rapports clairs et une véritable explication des résultats.
DINOCO Diagnostics Immobilier
Le diagnostic ne consiste pas seulement à attribuer une lettre à votre logement. Il consiste d’abord à comprendre votre bâtiment.