Lorsque l’on vend, loue ou réalise le DPE d’un logement, plusieurs surfaces peuvent apparaître dans les différents documents : surface de référence (Sref), surface privative loi Carrez et surface habitable dite loi Boutin.
Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, ces valeurs ne sont pas nécessairement identiques.
Un même appartement peut donc parfaitement présenter une surface Carrez, une surface habitable et une surface de référence différentes sans qu’une erreur de mesurage ait nécessairement été commise.
Pourquoi ?
Parce que ces trois surfaces ne répondent pas au même objectif et ne sont pas définies par les mêmes textes.
1. La surface de référence, ou Sref : la surface utilisée pour le DPE
La surface de référence, généralement appelée Sref, est une donnée essentielle du Diagnostic de Performance Énergétique.
Depuis le 1er juillet 2024, la réglementation définit la surface de référence d’un logement à partir de la surface de référence au sens de l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, à laquelle sont ajoutées notamment les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux chauffés destinés à l’occupation humaine dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m.
Cette évolution est importante, car auparavant le DPE utilisait la notion de « surface habitable » avec certaines adaptations.
La Sref sert notamment de donnée dans le calcul réglementaire du DPE. La réglementation considère conventionnellement l’ensemble de cette surface comme chauffé en permanence pendant la période de chauffe.
Pourquoi la Sref est-elle si importante pour le DPE ?
Parce que le DPE évalue conventionnellement les performances énergétiques du logement à partir de nombreuses caractéristiques :
- murs ;
- planchers ;
- plafonds et toitures ;
- fenêtres et portes ;
- systèmes de chauffage ;
- production d’eau chaude sanitaire ;
- ventilation ;
- climatisation lorsqu’elle existe ;
- caractéristiques géométriques du bâtiment ;
- et notamment sa surface de référence.
La Sref n’est donc pas simplement une surface destinée à informer un acheteur sur la taille commerciale d’un logement.
C’est avant tout une donnée technique utilisée dans le cadre du calcul du DPE.
C’est une différence fondamentale avec la loi Carrez et la loi Boutin.
2. Comment est déterminée la Sref ?
La réglementation renvoie à la définition de la surface habitable de l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, puis prévoit les ajouts propres à la Sref.
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite après déduction notamment :
- des murs ;
- des cloisons ;
- des marches ;
- des cages d’escalier ;
- des gaines ;
- des embrasures de portes et de fenêtres.
Les parties présentant une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptabilisées dans cette surface habitable.
Sont également exclus de la surface habitable au sens du Code de la construction et de l’habitation les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances.
Mais attention : la Sref du DPE ajoute ensuite certaines surfaces à cette base, notamment les vérandas chauffées et certains locaux chauffés destinés à l’occupation humaine, dès lors que leur hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m.
C’est précisément pour cette raison qu’il ne faut pas assimiler automatiquement Sref = surface habitable Boutin.
3. La surface privative loi Carrez : principalement une surface de vente
La loi Carrez répond à une problématique totalement différente.
Son objectif est de protéger l’acquéreur lors de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au statut de la copropriété dans les situations prévues par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
La superficie Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par :
- les murs ;
- les cloisons ;
- les marches ;
- les cages d’escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes ;
- les embrasures de fenêtres.
Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte.
Le décret prévoit également que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte dans les conditions prévues par le dispositif.
À quoi sert concrètement la loi Carrez ?
Elle sert à garantir à l’acquéreur une information réglementée sur la superficie privative du bien qu’il achète.
Et cette mesure a de véritables conséquences juridiques.
Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit plus de 5 %, à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante, dans les conditions et délais prévus par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
À l’inverse, si la superficie réelle est supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.
La précision du mesurage est donc particulièrement importante.
4. La surface habitable « loi Boutin » : principalement utilisée pour la location
La troisième notion est celle que l’on appelle couramment surface habitable loi Boutin.
Elle intervient notamment dans le cadre de la location d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée, celle-ci étant définie par le Code de la construction et de l’habitation.
La méthode de calcul reprend la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par :
- les murs ;
- les cloisons ;
- les marches et cages d’escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures des portes et fenêtres.
Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sont également exclues.
Mais la surface habitable exclut notamment :
- les combles non aménagés ;
- les caves ;
- les sous-sols ;
- les remises ;
- les garages ;
- les terrasses ;
- les loggias ;
- les balcons ;
- les séchoirs extérieurs ;
- les vérandas ;
- les locaux communs ;
- les autres dépendances du logement.
C’est ici qu’apparaissent certaines différences avec la superficie Carrez.
5. Carrez et Boutin : des calculs proches, mais pas identiques
C’est probablement l’une des confusions les plus fréquentes.
Les deux calculs commencent de manière très similaire : on mesure les planchers et on retire murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures. Dans les deux cas, les parties de moins de 1,80 m de hauteur sont écartées.
Pourtant, Carrez et Boutin ne désignent pas juridiquement la même surface.
La surface Carrez concerne la superficie privative d’un lot de copropriété dans le cadre prévu par la loi.
La surface Boutin correspond à la surface habitable du logement.
Certains espaces peuvent donc être traités différemment selon leur nature et leur destination.
C’est pourquoi reprendre automatiquement une ancienne superficie Carrez comme surface habitable d’un bail peut être une mauvaise pratique.
6. Et une véranda ?
Voilà un excellent exemple pour comprendre la différence.
Une véranda peut être un espace parfaitement utilisable par les occupants du logement.
Pour autant, elle est expressément exclue de la définition réglementaire de la surface habitable utilisée pour la loi Boutin.
En revanche, pour le DPE, une véranda chauffée peut être ajoutée à la surface de référence, conformément à la définition actuelle de la Sref.
On comprend immédiatement pourquoi :
surface habitable Boutin ≠ nécessairement Sref.
Et selon les caractéristiques juridiques et physiques du lot, le traitement dans un mesurage Carrez répond encore à ses propres règles.
7. Pourquoi la surface indiquée sur le DPE peut-elle être différente de votre Carrez ?
C’est une question que rencontrent régulièrement les diagnostiqueurs immobiliers.
Un propriétaire possède par exemple un acte de vente indiquant :
Surface privative Carrez : 78 m²
Puis reçoit un DPE avec une Sref différente.
Il pense immédiatement :
« Le diagnostiqueur s’est trompé. »
Pas nécessairement.
La première chose à vérifier est quelle surface est comparée à quelle surface.
Le mesurage Carrez répond à la réglementation de la copropriété et de la vente.
La surface habitable répond à une autre définition réglementaire.
Et la Sref répond désormais à la définition spécifique utilisée pour le DPE.
Comparer directement ces trois chiffres sans analyser la composition du logement peut donc conduire à une mauvaise conclusion.
8. Une cage d’escalier est-elle comptabilisée ?
C’est également un excellent exemple des difficultés de compréhension.
Pour la surface habitable, la réglementation prévoit la déduction des surfaces occupées par les marches et cages d’escalier.
Le mesurage Carrez prévoit également cette déduction.
Il faut cependant toujours analyser concrètement la configuration du logement et déterminer précisément quelles surfaces de plancher correspondent à la définition applicable.
Le mesurage d’un logement ne consiste donc pas simplement à mesurer la longueur et la largeur de chaque pièce et à additionner les résultats.
9. Pourquoi retrouve-t-on autant de surfaces différentes dans l’immobilier ?
Parce qu’une surface n’existe jamais seule : elle correspond à un objectif réglementaire précis.
On peut simplifier ainsi :
CARREZ = TRANSACTION / COPROPRIÉTÉ
Elle protège notamment l’acquéreur sur la superficie privative du lot vendu.
BOUTIN = LOCATION / HABITABILITÉ
Elle correspond à la surface habitable devant notamment être indiquée dans le contrat de location concerné.
SREF = PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
Elle constitue la surface de référence utilisée dans le cadre réglementaire du DPE.
Trois objectifs.
Trois notions.
Et potentiellement trois résultats différents pour le même logement.
10. Une erreur de surface peut-elle avoir des conséquences ?
Oui.
Dans le cadre de la loi Carrez, lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut, dans les conditions prévues par la loi, demander une diminution proportionnelle du prix.
Pour une location relevant de la loi du 6 juillet 1989, un mécanisme comparable existe : lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, selon la procédure et les délais fixés par l’article 3-1 de cette loi.
Une différence de quelques mètres carrés peut donc avoir des conséquences financières importantes.
11. Peut-on utiliser une ancienne mesure Carrez pour réaliser un DPE ?
Il faut être particulièrement prudent.
Une ancienne mesure peut évidemment constituer une information utile au professionnel.
Mais une superficie Carrez n’est pas automatiquement une Sref.
Le diagnostiqueur doit déterminer la surface pertinente conformément à la réglementation applicable au DPE et aux caractéristiques réelles du logement.
C’est notamment pour cette raison que le professionnel effectue des relevés sur place et analyse la configuration du bien.
12. Pourquoi faire appel à un professionnel pour mesurer son logement ?
Mesurer correctement un logement demande davantage que l’utilisation d’un télémètre laser.
Il faut notamment identifier :
- la destination des locaux ;
- les surfaces à inclure ;
- les surfaces à exclure ;
- les hauteurs inférieures à 1,80 m ;
- les cages d’escalier ;
- les dépendances ;
- les vérandas ;
- les combles ;
- les sous-sols ;
- la configuration juridique du bien pour un Carrez ;
- et la réglementation correspondant au document demandé.
Une mauvaise qualification d’une pièce peut modifier le résultat final.
Conclusion : ne comparez pas trois surfaces qui ne mesurent pas exactement la même chose
Voir apparaître plusieurs surfaces différentes dans les documents d’un même logement n’est donc pas nécessairement anormal.
Un propriétaire peut retrouver :
une surface Carrez dans son acte de vente,
une surface habitable dans son bail,
et une surface de référence dans son DPE.
Ces trois valeurs peuvent être proches, voire identiques dans certains logements simples.
Mais elles peuvent également diverger lorsque le bien comporte des espaces particuliers : véranda chauffée, dépendances, combles, sous-sol, surfaces sous pente ou autres configurations spécifiques.
L’essentiel est donc de toujours se poser la bonne question :
« De quelle surface parle-t-on et pour quel usage ? »
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